Новая процедура покупки

В связи с изменениями в чешском законодательстве процедура покупки для желающих приобрести квартиру в Чехии на собственные средства упростилась, а затраты на сделку сократились. Сегодня покупка недвижимости в Чехии для иностранного гражданина проходит в несколько этапов.

* Выбор объекта (предварительно, а потом – на месте) и внесение залоговой суммы за понравившейся объект (обычно она составляет 10% от стоимости недвижимости). Одновременно подписывается резервационный договор, в котором излагаются условия будущей сделки, а также условия возможного отказа от сделки и санкции на случай нарушения этого договора.

* Подписание основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, составление акта купли-продажи. В Чехии сделка не считается завершенной, пока не будет произведена соответствующая запись в Кадастре недвижимости, и поэтому продавец не может получить деньги за продаваемый объект недвижимости на этом этапе. До завершения сделки деньги передаются на хранение нотариусу, а отношения между сторонами и нотариусом оформляются отдельным договором.

* Регистрация договора купли-продажи в Кадастре недвижимости, для чего в местное кадастровое управление подается соответствующее заявление об изменении сведений о владельце недвижимости. Процесс записи в Кадастр может занимать от одного до шести месяцев, и как только проходит регистрация, сделка считается состоявшейся, – в этот момент нотариус выдает деньги продавцу. Также составляется протокол передачи объекта, – он содержит опись мебели и техники, находящейся в купленной квартире, в нем указываются показания счетчиков и т.п.

Таким образом, существующий ныне процесс покупки чешской недвижимости довольно прост и занимает сравнительно мало времени, а до 1 мая 2009 года всем покупателям-иностранцам приходилось регистрировать юридическую фирму. Эта процедура длилась недолго – в среднем 2-3 недели, но требовала выполнения дополнительных условий и подготовки определенного пакета документов.

Чтобы открыть в Чехии юрлицо, иностранным гражданам необходимо предоставить учредительные документы с указанием названия фирмы и предмета ее деятельности, сведения обо всех учредителях, а также членах их семей и родителях, сведения о директоре, информацию о долевом участии совладельцев в уставном фонде (каждый должен внести не менее 20 тыс. крон), справку о наличии в любом чешском банке 160 тыс. крон, а также справку, подтверждающую, что директор и соучредители не имеют судимостей.

За регистрацию юридического лица приходилось платить около €1.600-2.000. Можно было поручить всю черновую работу риэлтерской фирме, но тогда регистрация компании обходилась в €2.500-3.000. Кроме того, чтобы не лишиться недвижимости, приходилось поддерживать фирму в рабочем состоянии, сдавать годовую отчетность, подготовка которой обходилась примерно в €300, и платить налоги.

Теперь же покупатели чешской недвижимости оплачивают только комиссионные риэлтерской фирме – 2-5% от стоимости объекта, услуги переводчика – €100-200, услуги хранения денег у нотариуса – около €1.000. Вступив в права собственника, придется также платить ежегодный налог на недвижимость – около €50 и ежемесячные коммунальные платежи – в среднем €100. Естественно, до изменения чешского законодательства, покупатели тоже несли все эти расходы, но они приплюсовывались к затратам по регистрации юридического лица.

© ЗАГРАНИЦА - НЕДВИЖИМОСТЬ: ЧЕХИЯ ОТКРЫЛАСЬ ДЛЯ ФИЗЛИЦ

Ценовая таблица Чехии

Регион :: Населенные пункты
> Новостройки > Вторичный рынок - кирпич > Вторичный рынок - панель
Центральная Чехия :: Бенешов, Бероун, Кладно, Колин, Кутна гора, Мельник, Млада Болеслав, Нимбурк, Подебрады
> 1 400 > 1 200  > 800
Южная Чехия :: Вымперк, Писек, Табор, Страконице, Чешские Будейовице, Чешский Крумлов, Йиндржихов Градец
> 1 000 > 800 > 600
Западная Чехия :: Пльзень, Марианские Лазни, Хеб, Карловы Вары, Соколов, Франтишковы Лазни
> 1 200 > 1 000 > 800
Северная Чехия :: Теплице, Мост, Устье над лабем, Чешская Липа, Яблонец над Нисой, Либерец, Румбурк, Хомутов, Литомержице, Дейчин, Лоуны, Трутнов, Врхлаби, Йичин
> 700 > 550 > 300
Восточная Чехия :: Градец Кралове, Пардубице, Хавличкув Брод, Йиглава, Ждяр над сазовой, Рыхнов над Кнежной
> 1 000 > 900 > 700
Южная Моравия :: Брно, Злин, Бржецлав, Зноймо
> 1 000 > 900 > 700
Северная Моравия :: Олумоуц, Острава, Опава
> 1 100 > 950 > 750

© GARTAL - Рынок недвижимости - ценовая карта

Аукцион новостроек, Чехия

Аукцион новостроек, состоявшийся в декабре прошлого года, на котором были представлены девелоперские квартиры и коттеджи, был проведен в Чехии впервые. Его организаторы – агентство недвижимости Professionals, аукционный зал Gavlas и банк Česká spořitelna. Первая попытка провести аукцион была еще летом. Но девелоперы предоставили для продажи только очень дорогие, «непродажные» объекты, снижение цены которых даже на две третьих не мотивировало бы возможных покупателей к повышению цены на торгах. Из-за этого аукцион не состоялся. В декабре, наконец, провели аукцион, на котором были представлены 39 объектов из десяти девелоперских проектов. Этот аукцион был назван самой большой акцией по продаже недвижимости за всю двадцатилетнюю историю аукционов и торгов в Чехии.
В аукционе участвовал 131 потенциальный покупатель. В среднем за каждый объект «боролись» по 6 покупателей. Этот аукцион показал реальные цены недвижимости, которые люди готовы платить на сегодняшний день.
На этих торгах все объекты были проданы с большими дисконтами. Например, однокомнатная квартира в новостройке площадью 39 кв.м., с гостиной и балконом, подсобным помещением и парковочным местом, в 15 мин. езды транспортом до центра города, по рыночной цене 1,9 млн. крон (примерно €74,5 тыс.), с рассрочкой платежа – была выставлена на аукцион по цене 840 тыс. крон (около €32,9 тыс.). В результате торгов была выкуплена за 1,5 млн. крон (около €58,8 тыс.). То есть, дисконт от цены рынка составил €15,7 тыс. или 26,7%. Более дорогая недвижимость, такая, как виллы и коттеджи – была продана практически без торга, по начальной цене, которая отличалась от рыночной на 35-40%.
Потенциальных участников аукционов, тем не менее, считается нужным предупредить, что для участия в аукционе лучше привлекать специалистов, хорошо знающих правила аукциона, ситуацию на рынке и условия формирования цен, а также тех застройщиков, чьи объекты выставляются на продажу. Так как аукцион такого плана проводился впервые, то говорить о степени его привлекательности для покупателей из России пока рано. Но, судя как по интересу к результатам аукциона, так и по тем вопросам, которые сегодня задают клиенты, количество желающих поучаствовать в торгах – будет расти.

© Аукцион недвижимости в Чехии

О Украине

банки - ой; гривна - ой; металлурги - ой; политика - ой; девелоперы - мало, но тоже ой; страх - таки ой (из запорожья докладывают, что электорат начал волноваться, причем волноваться по поводу рабочих мест); макроэкономика - ой. вобщем, все ой, но пока терпимо. ждем очищения огнем.

в условиях когда в мире нарисовались таки условия для хотя бы отскока, откупоривать шампанское слишком рано.
украинский рынок уже начал умирать. и процесс этот, имхо, неизбежен и необратим.
пока мы зависли в неопределённости относительно того, что там у пфтс в головах, до сужения спредов и выхода Индекса к 400 лезть в рынок в попытке спекульнуть крайне рискованно. можно легко превратится в "инвестора".

(c) illashenko

Мысли о рынках

2009-й год -- это год массовых банкротств. Прежде всего, будут обанкрочены сотни банков -- просто потому, что не смогут выполнить нормативы по достаточности капитала. Банкротства инвесткомпаний на этом фоне будут смотреться жалкой насмешкой. Далее, будут обанкрочены сотни застройщиков и девелоперов. Просто потому что не смогут вернуть ранее взятые кредиты. 2009-й год -- это год падежа недвижимости. Этот процесс будет гораздо более долгим, чем на фондовом рынке, просто в силу низкой ликвидности этого рынка. Но пока будет падать недвижка, на восстановление фондового рынка надеяться бессмысленно. О том, что будет с валютным рынком, я судить не берусь, но есть мнение, что нас ожидает девальвация. Если вспомнить примеры стран ЮВА в 1997 - 98 гг., то этот сценарий не лишён смысла -- в тот период все экономики, попавшие под удар кризиса, испытали девальвацию. Когда она случится у нас -- не знаю, думаю, что этот процесс будет более плавным, чем в 1998 году.

Теперь о том, что делают власти. На мой взгляд, они спасают не финансовую систему страны -- они спасают свои активы. Борьба с инфляцией путём сжатия денежной массы, когда необходимо её расширение, запрет маржинальных сделок и шортов, когда над рынком висят нерезидентские продажи, избирательное кредитование отдельно взятых банков -- всё это заставляет меня думать, что смысл происходящего до финансовых властей не доходит. Он им и не нужен -- им нужно спасти своё. Поэтому вся риторика ответственных лиц направлена не на поддержание доверия к финансовой системе, а на запудривание мозгов. Видимо, они осознали, что спасти ситуацию уже не в силах, а в силах спасти то, что принадлежит лично им. С этого момента деньги миллионов можно считать приговорёнными.

В данной ситуации я считаю, что все модели цен и волатильности, которыми можно было пользоваться ранее, утрачивают смысл. Самым разумным было бы отказаться от торговли ВООБЩЕ вплоть до конца 2009 года, ибо те системы, которыми можно было пользоваться ещё в августе, в период полного распада всей финансовой ситемы окажутся бесполезными. Все, кто постарается ухватить удачу за хвост и купить "на минимуме", будут выброшены с рынка. Все, кто постарается "зашортить кризис", будут также выброшены с рынка. Характер волатильности отныне (во многом благодаря действиям властей) становится непредсказуемым. Главный вопрос стоит не в том, докуда упадёт рынок, а какие сегменты рынка останутся в живых. Я очень хочу надеяться, что выживут все площадки, но я бы не решился утверждать это с гарантией. Что касается участников этих рынков, то выживут ОЧЕНЬ немногие.

(с) Котауси, via alex-k

Глеб о недвижимости

Дикий рост цен на недвижимость сформировался не в Украине и имел место быть от Китая до Калифорнии. У нас , конечно, свои особенности а именно высочайший уровень монополизма на рынке. Но не надо думать, что если трипольцы жили под Киевом то общие тенденции и законы здесь не действуют. И монополизм этому не помешает. В Казахстане он еще выше. Но обвал произошел (вместе с банковской системой). Произошел обвал в Штатах, Испании, начался в Англии. А вот скажем в Венгрии и Германии, где цены на жилье не росли так резко, начался рост. Откуда деньги? Потекли из таких мест как Украина и Россия. Поедьте в Саксонию. На каждом углу в Брауншвайге и Ганновере русская речь. Аргумент, что жилья не хватает, и потому цена будет расти- не аккуратный. Всегда не хватало последние сто лет и не только в Украине, но не всегда цены росли. Экономическое будущее здесь непредсказуемо и врядли оптимистично, политическое вообще мрачно. Многие люди выше среднего достатка всерьез подумывают о тихом уголке подальше от рушащейся коммуналки и микрорайонов70-ых годов застройки, которые постепенно превращаются в какие-то гетто люмпена и нелегальных мигрантов.
Состоятельные срочно выезжают в элитные поселки. Рост цен при таком раскладе возможен только в случае каких-то глобальных катаклизмов, которые однако не затронут Украину. Мечтать об этом можно, но расчитывать на это нельзя. Так что коллапс будет и никакие пророчества "экспертов" директоров Аркады и Киевгорстроя этот обвал не предотвратят.

(c) Глеб форумы финанс.уа

Глеб о недвижимости

На самом деле объяснение простое и отнюдь не экономическое. Предположим я простой скромный таможенник (прокурор, судья, чиновник с печатью). Каждый месяц от непосильных трудов мне капают 5-10-25-50 тысяч вечнозеленых. Ну заменил я подоконники на мраморные, ну двери поставил из красного дерева, ну дачу отгрохал в три этажа, а дальше что? В банк наш отнести деньги нельзя: слишком много, в их банк положить, так как вывезти, а вывезешь, ироды начнут глупые вопросы задавать. Ладно куплю квартиру в Киеве, ведь для меня что 100 что 200 что 300 тысяч не имеет большой разницы ибо я при должности состою. И вот таких бедолаг у нас сотни тысяч, и до тех пор пока владение собственностью не будет стоить денег или пока не появится альтернатива для вложения их кровных цены будут держаться ибо продавать с потерей они не готовы, а просто деньги им не нужны, и так девать некуда.

(с) gleb форумы финанс.уа

Capital Gains vs Income

Когда люди начинают полагаться на доходы от прироста капитала, а не на прибыль, чтобы оправдать инвестиции, это означает, что они ожидают, что "больший дурак", чем они сами, придет и купит это еще дороже попозже. Но даже запас дураков мира весьма небезграничен. И с угрозой американского спада, отражающегося на мировой экономике, этот запас вполне может иссякнуть и жизнь в 2007 окажется не такой цветущей, какой ее ожидали.

When people start relying on capital gains rather than income to justify an investment, it means they are expecting a “greater fool” than themselves to come along and buy it for more at a later date. But even the supply of fools in the world isn’t inexhaustible. And with the threat of a US slowdown knocking onto other global economies, that supply could well dry up if life isn’t as rosy in 2007 as everyone seems to expect.

© Money Week.